Последствия финансового кризиса негативно сказались на состоянии строительной отрасли. Упали цены на недвижимость, возросли ставки по кредитам, уменьшилось количество покупателей в секторе жилой недвижимости и резко упало количество новых инвестиционных проектов в сфере недвижимости. Ранее начатые строительные проекты оказались под угрозой срыва из-за недостатка финансирования и неясных перспектив рынка недвижимости. Все эти факторы лежат в основе того, что количество недостроенных объектов, предлагаемых к продаже в состоянии "как есть" резко возросло. Но продажа таких объектов требует определения справедливой цены, по которой покупатель и продавец будут готовы заключить сделку. Как же провести оценку объекта недвижимости, находящегося в стадии строительства или в стадии остановки строительства?
Оценка стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством, всегда начинается с анализа причин неудачи предыдущего застройщика. Ведь сам факт продажи еще не построенного объекта приводит к недополучению прибыли, а зачастую, и к прямым убыткам инвестора. Поэтому, новому инвестору всегда необходимо проанализировать причины, приведшие к остановке строительства и ответить на вопрос - какие меры будут достаточными для успешного завершения проекта? Принципиальным вопросом для нового инвесторы будет - изменять ли существующее назначение объекта, или перепрофилировать его? Выбор будущего использования объекта во многом будет определять стоимость незавершенного строительства сегодня. Ведь оценка незавершенных объектов, в основном, базируется на расчете будущих доходов, которые может принести данный объект своему инвестору, а потенциальные доходы во многом предопределяются способом использования объекта.
Если новый инвестор сочтет, что объект лучше использовать по первоначальному назначению, то в этом случае целесообразно завершить строительство без внесения изменений в проект. Оценка текущей стоимости объекта незавершенного строительства в этом случае может быть проведена путем вычитания из текущей величины будущей стоимости построенного объекта суммы затрат в, необходимых для завершения строительства. Но, если объект требует перепрофилирования, которое потребует внесения изменений в проект или демонтажа уже возведенных конструкций, то текущая стоимость незавершенного объекта может сильно уменьшиться за счет этих расходов.
Во время кризисов на рынке недвижимости число продаваемых объектов незавершенного строительства резко увеличивается. Это облегчает работу по оценке их стоимости, поскольку дает возможность оценщику определять стоимость недостроя не только доходным подходом, но и использовать сравнительные методы оценки. При применении сравнительных методов, оцениваемый объект незавершенного строительства сравнивается с аналогичными, похожими объектами, и стоимость объекта оценки определяется в соответствие с ценами продаж аналогичных объектов. Сравнительные методы более точны, поскольку опираются непосредственно на объективную рыночную информацию о ценах продаж или предложений на похожие объекты. Чем больше предложений о продаже – тем больше объективной информации для оценки, и, соответственно, точнее оценка.
В оценке незавершенного строительства бывают случаи, когда говорить о каком-либо завершении строительства не представляется возможным. Это может произойти по причинам физического износа ранее возведенных конструкций, по причине внешних изменений (например, запрет на продолжение строительства по юридическим мотивам) или по причине полной невозможности использовать существующие конструктивные элементы для возведения нового объекта. В этом случае приходится рассматривать полный снос всех возведенных конструкций и строительство нового объекта с "нуля". В такой ситуации говорить об оценке незавершенного строительства можно лишь с большой натяжкой. Действительно, реальную стоимость будет иметь только земельный участок, и в этом случае проводится, фактически, только оценка земли, а ранее возведенные конструктивные элементы не будут иметь никакой стоимости, мало того, поскольку их снос потребует дополнительных затрат, то само наличие их на земельном участке уменьшает стоимость этой земли.
Таким образом, любая оценка стоимости незавершенного строительства должна начинаться с анализа причин приостановки строительства и выбора дальнейшего способа использования объекта. Этот выбор проводится между тремя основными альтернативами – завершение строительства в соответствие с проектом, завершение строительства с перепрофилированием объекта и снос объекта незавершенного строительства. При наличие на рынке большого количества аналогичных объектов, не завершенных строительством, оценку выбранного объекта предпочтительнее осуществлять с позиций сравнительного подхода.
Леонид Серебренников
Заместитель директора оценочной компании
